30 de julho de 2012

Os Números dos Empreendimentos em Barão Geraldo

No geral, a população não gosta de números. É bastante conhecido o fato dos políticos, quando querem engrandecer uma obra que custou  R$5 bilhões, preferem falar que custou R$950 milhões, pois 950 tem um impacto maior que 5.
Em Barão Geraldo dificilmente ouve-se falar em números. Promete-se muito, sonha-se bastante, mas os valores, as fontes e formas de pagamento são ignoradas, é o efeito Harry Potter.
Para se ter uma opinião formada e opinar sobre um assunto público, é necessário conhecer pelo menos os valores e números básicos. Citamos abaixo algumas grandezas aproximadas referentes aos grandes empreendimentos no nosso querido distrito de Barão Geraldo:

Unicamp
A Unicamp divulgou que está negociando a compra de fazenda ao lado do campus com 1,43 milhões de m² por um valor de R$150 milhões.
Para facilitar o entendimento do que são 1,43 milhões de m², consideramos que um quarteirão padrão quadrado de 100m x 100m tem 10.000m², isto é um hectare. Então a compra é o equivalente a 143 hectares.
Se dividirmos o valor da compra R$150 milhões por 1,43 milhões de m² teremos o valor de R$104,80 o m², que é o preço médio atual para uma grande gleba nesta região. Um terreno urbanizado para habitação em Barão Geraldo pode custar R$400,00 o m², para comércio pode valer bem mais.  A dimensão atual da Unicamp é de 3,51 milhões de m2 , ou 351 hectares. Com a compra terá 494 hectares. A USP tem 744 hectares no campus principal.

Loteamento da Rossi
A empresa Rossi divulgou que o pretenso loteamento Reserva D. Pedro, ao lado do Shopping e Unicamp, tem 1,7 milhões de m² (170 hectares). A venda para construção residencial e comercial só poderia ocorrer em 45% desta área (78 hectares), devido às áreas protegidas do Parque Linear Ribeirão das Pedras, da Mata Santa Genebrinha, do Ribeirão e Várzea do Bicão e ainda, das ruas e praças do loteamento.
Segundo levantamento realizado com corretores da região, o valor da gleba é em torno de R$160 milhões.
No mapa do projeto, vemos que o empreendimento seria para 5.000 unidades residenciais, sendo mais apartamentos do que terrenos e grande área para comércio horizontal, vertical e misto, que estimamos em 1 mil unidades. Se considerarmos o valor médio de venda de 6.000 imóveis - dos terrenos, apartamentos e salões comerciais por R$300.000,00 cada, o grupo do empreendimento poderia arrecadar o valor bruto de R$1,8 bilhões ou até mais, pois são muitos apartamentos e salões comerciais.
Inexplicavelmente várias mídias locais tem divulgado que o investimento neste loteamento será de R$17 milhões. Este valor não dá para pagar nem os marmitex e alojamentos para os trabalhadores construtores, se o loteamento fosse aprovado conforme apresentado.

Loteamento da Fazenda Rio das Pedras
A Fazenda Rio das Pedras é maior do que a Mata Santa Genebra e tem 3 vezes a a área do citado loteamento da Rossi (ver mapa abaixo). São cerca de 5 milhões de m², ou 500 hectares.
A área pública preservada da fazenda, onde as construções são proibidas, compreende as duas lagoas, as cinco matas e seus entornos de 100 e 300 metros. Pelo mapa, a proporção da área preservada mais os seus entornos são semelhantes à área preservada do loteamento Reserva D. Pedro.
Se os loteadores da Rossi fossem lotear esta fazenda nos mesmos moldes da Reserva D. Pedro, colocariam 51.000 (3x17) moradores lá dentro e poderiam arrecadar mais de R$5 bilhões. O valor estimado da fazenda é R$500 milhões.
Felizmente a RESOLUÇÃO NÚMERO 41 DE 13 DE NOVEMBRO DE 2003 determina que nesta fazenda o lote mínimo será de 600 m² e a altura máxima das edificações não pode exceder 8 metros.  Com apenas metade da fazenda disponível para construções mais as avenidas, ruas e jardins, restam cerca de 200 hectares para venda de lotes com no mínimo 600 m². O total de lotes seria em torno de 3.500 sem prédios de apartamento. Considerando que a dimensão da área da fazenda que é três vezes a área da Reserva D. Pedro, este loteamento seria bem mais razoável do que o proposto pela Rossi.

O projeto do Parque Linear Ribeirão das Pedras conta com uma área aproximada de 800.000 m² ou 80 hectares. Já tem milhares de árvores nativas. Há um projeto pronto para que se torne um excelente Parque Linear com ciclovia e pista para caminhadas sob a sombra de árvores adultas.
Se de fato o prefeito cassado tivesse investido no parque os R$31 milhões que afirmou ter gasto, o Parque estaria pronto e seria o cartão postal de Barão Geraldo. O valor estimado para nivelamento, construção e pintura de uma ciclovia de 1º mundo, mais passeio para pedestres com 6 Km de extensão neste parque é de R$1,2 milhões e a manutenção poderá custar R$50.000,00 mensais. O preço do asfalto é de R$35,00 o m². Poucos locais necessitam de cerca. A retirada do esgoto do Ribeirão é obrigação da Sanasa.

Parque Ecológico Monsenhor Salin - prox. do Shopping Iguatemi - para comparação
Tem uma área de 285 hectares, sendo 110 hectares com projeto paisagístico de Roberto Burle Marx, aberto ao público e 175 hectares destinado à preservação. Contém espécies da flora brasileira, exemplares tombados da arquitetura campineira do século XIX, entre eles, o Casarão, a tulha e a capela da antiga Fazenda Mato Dentro. O Parque possui ainda 7 quadras poliesportivas (equipadas com vestiários), campos de futebol soçaite, quadra de bocha e malha, trilhas para caminhadas, pista de cooper, playground, áreas para piquenique e anfiteatro.
O Parque é propriedade do Estado de São Paulo, foi doado para a cidade de Campinas, que não pode assumir a doação, pois a manutenção custa mais de R$4 milhões anuais e atualmente a Prefeitura não tem condições de assumir esta dívida. Há outras prioridades.
Em junho de 2012 os 54 vigilantes do parque entraram em greve por que o Estado não pagou seus salários. Leia o Decreto de Implantação e Administração deste Parque para entender o que é necessário para implantar um parque.

Parque da Fazenda Rio das Pedras
O Parque da Fazenda Rio das Pedras preservado desde 2003, mas ainda não implantado, compreende uma área estimada em 200 hectares contando com os entornos de 100 e 300 metros obrigatorios.
Este Parque é o centro do corredor ecológico de Barão Geraldo, portanto a área que será aberta ao público deverá ser menor que que a área aberta ao público no Parque Monsenhor Salin.
Para a formação deste Parque e prepará-lo para visitação e preservação como no Parque Mons. Salin, os valores estimados variam em torno de R$100 milhões. A manutenção também deverá ter um custo semelhante ao que o Estado está pagando para manter o Parque Mons. Salin, ou seja R$4 milhões anuais.

Alfredo Moro Morelli
redator do Barão em Foco
 

 

 

 

Anuncie no Barão em Foco