30 de julho de 2012

Os Números dos Empreendimentos em Barão Geraldo


No geral, a população não gosta de números. É bastante conhecido o fato dos políticos, quando querem engrandecer uma obra que custou  R$5 bilhões, preferem falar que custou R$950 milhões, pois 950 tem um impacto maior que 5.
Em Barão Geraldo dificilmente ouve-se falar em números. Promete-se muito, sonha-se bastante, mas os valores, as fontes e formas de pagamento são ignoradas, é o efeito Harry Potter.
Para se ter uma opinião formada e opinar sobre um assunto público, é necessário conhecer pelo menos os valores e números básicos. Citamos abaixo algumas grandezas aproximadas referentes aos grandes empreendimentos no nosso querido distrito de Barão Geraldo:

Unicamp
A Unicamp divulgou que está negociando a compra de fazenda ao lado do campus com 1,43 milhões de m2 por um valor de R$150 milhões.
Para facilitar o entendimento do que são 1,43 milhões de m2, consideramos que um quarteirão padrão quadrado de 100m x 100m tem 10.000m2, isto é um hectare. Então a compra é o equivalente a 143 hectares.
Se dividirmos o valor da compra R$150 milhões por 1,43 milhões de m2 teremos o valor de R$104,80 o m2, que é o preço médio atual para uma grande gleba nesta região. Um terreno urbanizado para habitação em Barão Geraldo pode custar R$400,00 o m2, para comércio pode valer bem mais.  A dimensão atual da Unicamp é de 3,51 milhões de m2 , ou 351 hectares. Com a compra terá 494 hectares. A USP tem 744 hectares no campus principal.

Loteamento da Rossi
A empresa Rossi divulgou que o pretenso loteamento Reserva D. Pedro, ao lado do Shopping e Unicamp, tem 1,7 milhões de m2 (170 hectares). A venda para construção residencial e comercial só poderia ocorrer em 45% desta área (78 hectares), devido às áreas protegidas do Parque Linear Ribeirão das Pedras, da Mata Santa Genebrinha, do Ribeirão e Várzea do Bicão e ainda, das ruas e praças do loteamento.
Segundo levantamento realizado com corretores da região, o valor da gleba é em torno de R$160 milhões.
No mapa do projeto, vemos que o empreendimento seria para 5.000 unidades residenciais, sendo mais apartamentos do que terrenos e grande área para comércio horizontal, vertical e misto, que estimamos em 1 mil unidades. Se considerarmos o valor médio de venda de 6.000 imóveis - dos terrenos, apartamentos e salões comerciais por R$300.000,00 cada, o grupo do empreendimento poderia arrecadar o valor bruto de R$1,8 bilhões ou até mais, pois são muitos apartamentos e salões comerciais.
Inexplicavelmente várias mídias locais tem divulgado que o investimento neste loteamento será de R$17 milhões. Este valor não dá para pagar nem os marmitex e alojamentos para os trabalhadores construtores, se o loteamento fosse aprovado conforme apresentado.

Loteamento da Fazenda Rio das Pedras
A Fazenda Rio das Pedras é maior do que a Mata Santa Genebra e tem 3 vezes a a área do citado loteamento da Rossi (ver mapa abaixo). São cerca de 5 milhões de m2, ou 500 hectares.
A área pública preservada da fazenda, onde as construções são proibidas, compreende as duas lagoas, as cinco matas e seus entornos de 100 e 300 metros. Pelo mapa, a proporção da área preservada mais os seus entornos são semelhantes à área preservada do loteamento Reserva D. Pedro.
Se os loteadores da Rossi fossem lotear esta fazenda nos mesmos moldes da Reserva D. Pedro, colocariam 51.000 (3x17) moradores lá dentro e poderiam arrecadar mais de R$5 bilhões.
O valor estimado da fazenda é R$500 milhões.
Felizmente a RESOLUÇÃO NÚMERO 41 DE 13 DE NOVEMBRO DE 2003 determina que nesta fazenda o lote mínimo será de 600 m2 e a altura máxima das edificações não pode exceder 8 metros.  Com apenas metade da fazenda disponível para construções mais as avenidas, ruas e jardins, restam cerca de 200 hectares para venda de lotes com no mínimo 600 m2. O total de lotes seria em torno de 3.500 sem prédios de apartamento. Considerando que a dimensão da área da fazenda que é três vezes a área da Reserva D. Pedro, este loteamento seria bem mais razoável do que o proposto pela Rossi.

O projeto do Parque Linear Ribeirão das Pedras conta com uma área aproximada de 800.000 m2 ou 80 hectares. Já tem milhares de árvores nativas. Há um projeto pronto para que se torne um excelente Parque Linear com ciclovia e pista para caminhadas sob a sombra de árvores adultas.
Se de fato o prefeito cassado tivesse investido no parque os R$31 milhões que afirmou ter gasto, o Parque estaria pronto e seria o cartão postal de Barão Geraldo. O valor estimado para nivelamento, construção e pintura de uma ciclovia de 1º mundo, mais passeio para pedestres com 6 Km de extensão neste parque é de R$1,2 milhões e a manutenção poderá custar R$50.000,00 mensais. O preço do asfalto é de R$35,00 o
m2. Poucos locais necessitam de cerca. A retirada do esgoto do Ribeirão é obrigação da Sanasa.

Parque Ecológico Monsenhor Salin - prox. do Shopping Iguatemi - para comparação
Tem uma área de 285 hectares, sendo 110 hectares com projeto paisagístico de Roberto Burle Marx, aberto ao público e 175 hectares destinado à preservação. Contém espécies da flora brasileira, exemplares tombados da arquitetura campineira do século XIX, entre eles, o Casarão, a tulha e a capela da antiga Fazenda Mato Dentro. O Parque possui ainda 7 quadras poliesportivas (equipadas com vestiários), campos de futebol soçaite, quadra de bocha e malha, trilhas para caminhadas, pista de cooper, playground, áreas para piquenique e anfiteatro.
O Parque é propriedade do Estado de São Paulo, foi doado para a cidade de Campinas, que não pode assumir a doação, pois a manutenção custa mais de R$4 milhões anuais e atualmente a Prefeitura não tem condições de assumir esta dívida. Há outras prioridades.
Em junho de 2012 os 54 vigilantes do parque entraram em greve por que o Estado não pagou seus salários. Leia o Decreto de Implantação e Administração deste Parque para entender o que é necessário para implantar um parque.

Parque da Fazenda Rio das Pedras
O Parque da Fazenda Rio das Pedras preservado desde 2003, mas ainda não implantado, compreende uma área estimada em 200 hectares contando com os entornos de 100 e 300 metros obrigatorios.
Este Parque é o centro do corredor ecológico de Barão Geraldo, portanto a área que será aberta ao público deverá ser menor que que a área aberta ao público no Parque Monsenhor Salin.
Para a formação deste Parque e prepará-lo para visitação e preservação como no Parque Mons. Salin, os valores estimados variam em torno de R$100 milhões. A manutenção também deverá ter um custo semelhante ao que o Estado está pagando para manter o Parque Mons. Salin, ou seja R$4 milhões anuais.

Alfredo Moro Morelli
redator do Barão em Foco
 

 

 

 

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